Программу льготной ипотеки в Москве свернули политкорректно

Как и ожидалось, власти отказались от продления программы льготной ипотеки в регионах, где она привела к перегреву рынка недвижимости. Но сделали это аккуратно и политкорректно – путем снижения максимального размера ипотечного кредита до 3 млн руб. С учетом первоначального взноса в 15% стоимость квартиры, которую можно будет купить по льготной ипотеке после 1 июля 2021 г., составит чуть более 3,5 млн руб. Квартир за такую цену в Москве просто нет – ни в «старой», ни в Новой, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Президент Владимир Путин, выступая 4 июня на Петербургском международном экономическом форуме, предложил продлить госпрограмму субсидирования ипотечных ставок еще на 1 год – до 1 июля 2022 г. Но на новых условиях.

«Мы должны учитывать то, какую важную роль играет льготная ипотека в нынешних условиях, в нынешней ситуации для решения жилищных проблем наших граждан и для развития строительной отрасли, которая, как мы знаем, является локомотивом для смежных отраслей. Поэтому предлагаю продлить эту программу для всех регионов России ещё на один год, до 1 июля следующего года, но при этом чуть-чуть приподнимем саму ставку. Будут внесены некоторые изменения, а именно: установим ставку по льготной ипотеке в размере 7%, а предельную сумму кредита нужно будет сделать единой для всех регионов Российской Федерации – в 3 млн руб.», — заявил Путин (цитата по kremlin.ru).

Напомним, согласно действующим до 1 июля 2021 г. условиям программы, ставка составляет не более 6,5%, размер кредита в московской и петербургской агломерации – 12 млн руб., в других регионах – 6 млн руб. при первоначальном взносе не менее 15% от стоимости жилья.

Когда правительство в разгар локдауна весной 2020 г. обсуждало варианты поддержки строительной отрасли, оно, естественно, опиралось на опыт предыдущего кризиса – 2014-2015 гг. Тогда льготная ипотека под 12% годовых действительно спасла многих застройщиков от банкротства. Однако в 2015 г. льготная программа стартовала на фоне запредельных ставок по обычной, коммерческой ипотеке — после повышения ключевой ставки до 17% в конце 2014 г. банки задрали ставки по кредитам до заоблачных высот. Де-факто ипотеку просто перестали выдавать. Как следствие, например, в Москве, спрос на новостройки в I квартале 2015 г. упал на 20% в годовом выражении, и только после старта ипотечной госпрограммы рынок начал оживать.

Читайте также  Рынок жилья ждет еще одно «дно»

В 2020 г. ситуация была прямо противоположной: Центробанк, несмотря на кризис и рост инфляции, продолжал уменьшать ключевую ставку, и в июле 2020 г. она достигла исторического минимума – 4,25%. Столь существенное смягчение денежно-кредитной политики ожидаемо привело к резкому снижению ставок по кредитам, в том числе ипотечным: к концу 2020 г. несубсидируемая ипотека подешевела на 1,29 п.п. до 8,04% в среднем, по данным «Дом.рф».

Дополнительное субсидирование ипотеки до 6,5% годовых при наличии вполне доступных коммерческих кредитных программ лишь спровоцировало покупательский ажиотаж и ускорило перегрев рынков ипотеки и недвижимости – см. «Власти сами спровоцировали рост цен на жилье». Прежде всего в регионах, где со спросом и без того особых проблем не было – в Москве, Подмосковье, Петербурге, Сочи и т.д. В Новой Москве рост цен на новостройки уже к осени уничтожил всю выгоду от сниженной ставки для заемщиков, а в середине осени тоже самое случилось и в «старой» Москве. Фактически получилось, что власти из бюджета субсидируют спекулянтов и лишь уменьшают доступность жилья – см. «Новостройки Москвы в 2020 году: льготная ипотека была не нужна».

Казалось бы, при таком раскладе льготную ипотеку можно и нужно сворачивать. Однако в России всегда очень велика региональная специфика. Помимо Москвы, Петербурга и других городов, собирающих спрос со всей страны, в том числе инвестиционный, существуют регионы бедные, которые продолжают нуждаться в поддержке со стороны государства. По этой причине власти и экспертное сообщество уже несколько месяцев обсуждали возможность продления программы льготной ипотеки лишь в части регионов страны. Центробанк их даже перечислял: это Башкирия, Удмуртия, Мордовия, Алтай, Дагестан, Чечня, Ингушетия, Ставропольский край, Новосибирская, Ростовская, Челябинская, Ярославская, Саратовская, Волгоградская, Тверская, Ульяновская, Кировская, Ивановская, Оренбургская, Омская, Псковская, Астраханская, Томская, Курганская области.

Однако разделение регионов на те, которым федеральное правительство будет помогать, и те, которым не будет, всегда чревато конфликтами. Поэтому власти нашли соломоново решение – льготную ипотеку вроде как продляют везде, но меняют ее условия таким образом, что в регионах с сильно переоцененным жильем ею нельзя будет воспользоваться.

Например, в Москве просто нет новостроек дешевле 5 млн руб., в Новой Москве – дешевле 4,2 млн руб. В Подмосковье новостройки за 3,5 млн руб. (ипотека 3 млн руб. + первоначальный взнос 15%) и дешевле предлагаются в удаленных от МКАД локациях – то есть там, где спрос только местный и действительно нуждается в поддержке. В Петербурге за такую сумму можно купить лишь студию, и тоже только в удаленных от центра районах.

Читайте также  Налог на недвижимость: введение скидки в 40% - правильная идея

Если не брать московскую и петербургскую агломерации, уровень цен в крупных российских городах подбирается к 100 000 руб. за кв. Таким образом, жители этих городов смогут купить по льготной ипотеке только небольшую однушку площадью 30-35 кв. м. А на квартиру площадью хотя бы 50 кв. м, пригодную для относительно комфортного проживания семьи из трех человек, 3,5 млн руб. хватит только в локациях с ценой метра не выше 70 000 руб.

Конечно, стоимость квартиры, доступной по льготной ипотеке, можно повысить за счет увеличения первоначального взноса, но в любом случае это привет к сокращению доли льготных ипотечных средств на рынке, что и является целью изменения условий программы.

Так что на самом деле ничего неожиданного в заявлении президента нет – льготную ипотеку свернули там, где она перегрела рынки, и оставили в регионах с низким уровнем цен на жилье, где есть серьезные проблемы с платежеспособным спросом. Но сделали это не путем директивного деления регионов на нуждающиеся в поддержке и ненуждающиеся, справедливость которого обязательно была бы поставлена под сомнение, а через снижение максимального размера кредита, в результате чего регионы с перегретыми рынками выпали из программы автоматически.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотекеТаблицаКарта

Проект Расположение ГК Цена за квартиру Мин ставка, %
Shome Москва, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская 3 кв. 2021 г. от 15 666 250 руб. от 4.5%
Крылья Москва, Западный округ, район Раменки, м. Мичуринский проспект 4 кв. 2021 г. от 20 527 159 руб. от 4.3%
Летний сад Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 2 кв. 2021 г. от 4.3%
Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха 3 кв. 2026 г. от 18 257 342 руб. от 5%
Зорге 9 Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Полежаевская 2 кв. 2022 г. от 10 533 700 руб. от 4%
Район «Испанские кварталы» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское 4 кв. 2022 г. от 6 129 980 руб. от 2.2%
Эко Видное 2.0 Ленинский район 4 кв. 2021 г. от 4 565 182 руб. от 2.5%
Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка 2 кв. 2022 г. от 6 370 407 руб. от 2.2%
Район «Белые ночи» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка 1 кв. 2023 г. от 6 553 240 руб. от 2.2%
Discovery PARK Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Ховрино от 26 664 876 руб. от 4.2%
Цветочные поляны Новая Москва, Новомосковский округ, пос. Филимонковское 4 кв. 2022 г. от 4 903 198 руб. от 5%
iLove Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская 4 кв. 2024 г. от 15 714 420 руб. от 1.3%
Level Стрешнево Москва, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская 1 кв. 2022 г. от 9 561 340 руб. от 1.7%
Nagatino i-Land Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк 4 кв. 2024 г. от 18 277 742 руб. от 4.3%
Прокшино Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино 1 кв. 2023 г. от 6 097 484 руб. от 2.2%
Hide Москва, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская 1 кв. 2023 г. от 20 315 350 руб. от 2.5%
Level Причальный Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха 4 кв. 2023 г. от 10 345 236 руб. от 1.8%
Жилой квартал «Шагал» Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК 2 кв. 2024 г. от 10 890 774 руб. от 0.5%
AFI Tower Москва, Северо-Восточный округ, район Свиблово, м. Ботанический сад 4 кв. 2023 г. от 8 355 900 руб. от 4.5%
AFI Park Воронцовский Москва, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Калужская от 10 616 420 руб. от 4.39%
MOD Москва, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща 4 кв. 2024 г. от 12 526 635 руб. от 2.5%
Дом «Достижение» Москва, Северо-Восточный округ, район Марфино 2 кв. 2023 г. от 11 930 000 руб. от 6.5%
Южные сады Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея 2 кв. 2024 г. от 5 883 579 руб. от 3.6%
Voxhall Москва, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая 2 кв. 2025 г. от 19 801 957 руб. от 4.3%
Читайте также  Жилищный вопрос решается не деньгами, а структурными реформами

Источник данных: База недвижимости IRN.RU Показать все