Новостройки: как и где купить квартиру по ипотеке с «государственной» ставкой 6,5%

Обновленные условия программы ипотеки с господдержкой существенно расширили выбор покупателей в Москве. Покупатель-москвич может рассчитывать на очень приличную двухкомнатную квартиру и даже замахнуться на «евротрёшку». А в Подмосковье и Новой Москве на рынке новостроек можно купить вообще всё, что угодно.

Напомним, что очередная программа ипотеки с государственной поддержкой была принята в нынешнем апреле. Она разрабатывалась исключительно для покупки квартир в новостройках и утверждена правительственным постановлением № 566 от 23.04.2020. Продлится программа до 1 ноября 2020 года. Ее цель – привлечь покупателей и поддержать строительную отрасль, изрядно пострадавшую от последствий эпидемии коронавируса.

Изначально базовые параметры программы были следующими: ставка по кредиту 6,5%, первоначальный взнос – не менее 20% от стоимости жилья, максимальная сумма кредита для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – 8 млн рублей, для регионов – 3 млн. Затем, в соответствии с новым постановлением правительства РФ (от 27 июня 2020 г. № 937) был увеличен максимальный размер кредита до 12 млн руб. (для Москвы/МО, Санкт-Петербурга/ЛО) и до 6 млн руб. для остальной России.

На практике банки ещё больше смягчают условия программы. Так, кредитные организации с госучастием (Сбербанк, ВТБ и Промсвязьбанк) первыми снизили размер первоначального взноса до 15%. И как сообщает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), ожидается обновленное постановление, которое предпишет уже всем банкам начать выдавать ипотеку с господдержкой при первоначальном взносе от 15%. О том, что проект такого документа готовится, Минфин сообщал еще в начале июня.

Что касается максимального срока кредитования, то он не прописан в документах и варьируется в зависимости от политики конкретного банка, поясняет эксперт. Еще с момента запуска программы в ряде организаций (Россельхозбанк, Совкомбанк, «Уралсиб», «Открытие») оформить ипотеку можно было на 30 лет. Сегодня в перечень банков, выдающих жилищный кредит на срок до 30 лет, также входят ВТБ, «Альфа-Банк», «Возрождение», Райффайзенбанк, «Абсолют-Банк». У части банков этот срок – до 25 лет.

Ну и, конечно же, «за свой счет» кредитные организации снижают ставки. «Банки вправе вносить коррективы в программу, если условия становятся мягче, а не жёстче для заемщика, — комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». — Напомним, что и в мае, когда только было объявлено о старте государственной поддержки ипотеки со ставкой 6,5%, почти сразу появились предложения от банков выдать кредиты под 6%, а затем и под 5,9% годовых на весь срок кредитования». Но и на этом банки не останавливаются. Как дополняет Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» нижняя граница может быть сдвинута и до 5,75%, в зависимости от того, является ли клиент «зарплатным», какой пакет документов он предоставляет, официально ли он подтверждает доход.

Так что общая рекомендация экспертов покупателям – нужно изучать условия конкретного банка, работающего по льготной программе.

Что же касается заемщика, то согласно условиям программы кандидат должен быть гражданином Российской Федерации. Ни к семейному, ни к имущественному положению, ни даже к возрасту государство требований не предъявляет. Оценивать же «качество» заемщика будет банк.

У кого покупать

В любой ли новостройке можно купить квартиру, подходящую под условия программы? Можно сказать, что почти так. Новостройка должна быть аккредитована в банке, выдающем ипотеку с господдержкой. (Список банков есть на сайте «Дома РФ»).

И практически все девелоперы имеют аккредитацию у банков-партнеров, которых может быть довольно много – у крупных компаний их десятки. Как уточняют в пресс-службе группы «Эталон», если объект недвижимости ранее был аккредитован в банке-партнере, то для участия в программе льготной ипотеки дополнительных согласовательных процедур компании проходить не требуется: «Например, все наши объекты аккредитованы в ведущих банках, поэтому с самого начала госпрограммы ипотеки с господдержкой в них можно было заключать сделки на этих льготных условиях».

Что можно и нельзя покупать

Пожалуй, покупателю, рассчитывающему на кредит под 6,5% по госпрограмме, нужно уяснить еще несколько важных моментов.

  • Приобретать квартиру на этапе строительства можно как по старой схеме, так и по новой, то есть клиент может купить жилье и по старому договору долевого участия ДДУ, и по ДДУ с использованием эскроу-счета.
  • Не возбраняется покупать жилье по договору переуступки прав требования по ДДУ. Мы больше привыкли к тому, что по переуступке жилье продают инвесторы — физические лица, однако в данном случает этот вариант не пройдет. «Важно, чтобы конечным продавцом было юридическое лицо. Это может быть, в частности, аффилированная компания застройщика. Кроме того, в цепочке не должно быть ЗПИФов», — предупреждает Надежда Коркка.
  • Разрешается покупать и готовое жилье в сданных новостройках — по договорам купли-продажи. «Если реализацией квартир занимается и застройщик, и партнерское агентство, с которым заключен соответствующий агентский договор, а объект аккредитован в банке, никаких вопросов при такой сделке обычно не возникает», — замечает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).
  • И, наконец, однозначный запрет: нельзя покупать квартиру у инвестиционных фондов. Такое решение было принято потому что «основной задачей льготной ипотеки является поддержка строительной отрасли. ЗПИФ не является застройщиком, а выступает просто инвестором, который покупает квартиры на старте продаж (строительства) и продает позднее, когда стадия готовности и цены выше», — объясняет генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Читайте также  Что поможет семье купить жилье

Что на рынке

Предельную сумму кредита для московского региона – 12 млн рублей — не надо путать со стоимостью жилья, цена квартиры, разумеется, может быть больше, и она зависит от суммы первоначального взноса клиента. При взносе 2,1-2,4 млн рублей можно рассчитывать на московскую квартиру стоимостью 14,1-14,4 млн рублей. По оценкам агентств недвижимости «Метриум» и «Бон Тон», в пределах этих сумм на рынке «старой» Москвы доступно около 83% квартир массового сегмента и 26-31% квартир бизнес-класса.

По данным АН «Бон Тон», средняя площадь подходящих объектов в комфортклассе – 52 кв. м. Порядка 24% приходится на стандартные двухкомнатные квартиры (60 кв. м). Еще 20% — это «евротрешки» со средним метражом 62 кв. м. По 19% и 17% приходится на «евродвушки» (42 кв. м) и однушки (39 кв. м).

В бизнес-классе средняя площадь лотов, подходящих под обозначенные выше критерии — 47,5 кв. м. В этом объеме большую долю, порядка 38%, занимают «евродвушки» средней площадью 45 кв. м. На однушки приходится 25% (40 кв. м), еще 15,8% — «евротрешки» (62 кв. м). В стандарт-классе под эти условия подходит практически 96% предложения средней площадью 62 кв. м

Если еще немного увеличить бюджет покупки до — 14,8 млн рублей – то, по данным «Бест-Новострой», подходящие квартиры можно будет купить в 140 проектах и 455 корпусах. 56 ЖК – это комплексы бизнес-класса и даже есть проекты уровня «премиум». Большинство предложения — внутри МКАД.

Например, можно приглядеться к жилому комплексу бизнес-класса «Фестиваль Парк» в Левобережном районе от компании «Центр-Инвест». Проект возводится в несколько очередей, первая — это 4 монолитно-кирпичных дома от 31 до 37 этажей с подземными и надземными паркингами. Предусмотрена «своя» частная школа.

По программе ипотеки с господдержкой и ставкой от 5,85% продаются квартиры в комплексе бизнес-класса iLove от компании «Кортрос». Новостройка находится в Алексеевском районе, на улице Бочкова. Проектом предусмотрено строительство 5 монолитных корпусов с подземным паркингом. Набор жилья – от студий до пентхаусов.

Ставка по ипотеке от 5,99% — в жилом комплексе MR Group на Дмитровском шоссе D1. ЖК включает три монолитных корпуса: один 23-этажный и два 59-этажных. В стилобатной части обоснуются детский сад, магазины в формате street retail и необходимые сервисы. В продаже квартиры от студий до пятикомнатных.

В соответствующем программе с господдержкой диапазоне можно найти квартиры в жилых комплексах компании «Донстрой» — например, в ЖК «Символ» в Лефортово и «Сердце столицы» в Хорошево-Мневниках.

В городском квартале «Ривер Парк» в районе Нагатинский Затон в заданном бюджете представлен широкий выбор квартир площадью до 60 кв. м классического и «евроформата». Например, двухкомнатная квартира «евроформата» площадью 48,1 кв. м с панорамными окнами, из которых открывается вид на воду, и зимним садом обойдется в 11,8 млн рублей. Первая фаза жилого комплекса уже построена и полностью заселена, в эксплуатацию введены детский сад и школа.

ЖК «Манифест» бизнес-класса возводится в Можайском районе, недалеко от станции метро и МЦД «Кунцевская». На выбор покупателя — квартиры без отделки и с отделкой white box, квартиры с потолками свыше 4,5 м и возможностью обустройства второго уровня. Стоимость квартир в этом проекте начинается с 7,2 млн руб. По цене от 14,2 млн руб. покупатели смогут выбрать двухкомнатную квартиру и также воспользоваться льготной ипотекой.

Ближе к Новой Москве, в Ново-Переделкино, недалеко от Чоботовского леса и станции метро можно купить квартиру в жилом комплексе FoRest от застройщика «Центр-Инвест». ЖК включает три монолитных дома по 23 этажа, подземный паркинг, школу и детский сад.

В Новой Москве под действие программы, по подсчетам «Метриум», попадает 98,4% предложения в новостройках. Как напоминает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, цена квадратного метра здесь пока еще на 30-40% меньше «старомосковской» — около 140 тыс. рублей, соответственно, и бюджет квартиры – значительно ниже.

Так, в ЖК «Румянцево-Парк» (метро «Румянцево» и «Саларьево») от компании Lexion Development минимальная стоимость квартиры составит 4,3 млн рублей (студия 23,3 кв. м), максимальная – 17,6 млн рублей (четырехкомнатная квартира площадью 98,6 кв. м, ключи от который можно получить уже в этом году). «Трехкомнатная квартира площадью 73,8 кв. метров в третьем корпусе обойдется покупателю в 8,4 млн рублей с учетом скидки от застройщика, — рассказывает Алексей Лухтан. — Если взять, к примеру, квартиру большей площади – четырехкомнатную в бюджете 15,1 млн рублей и площадью 104,4 кв. метров во втором корпусе проекта, сдача которого назначена через год, то при первоначальном взносе в размере 20%, то есть 3,02 млн рублей, можно взять 12 млн в банке по данной программе».

Читайте также  Квартиры в Москве и Подмосковье в феврале-марте 2018 года: ипотека и «альтернатива» вытесняют живые деньги

Большой выбор квартир в ЖК «Новые Ватутинки» в центре Новой Москвы, в поселке Десеновское, от компании «Инвесттраст». Возведено два жилых квартала – малоэтажный «Южный» и «Центральный». Дома – монолитные и панельные серий П-3М и П-111М, от трех до 17 этажей с подземными, наземными и многоуровневыми парковками.

У ГК «А 101» — девелопера крупных проектов в Новой Москве — можно купить квартиры в жилом комплексе «Скандинавия» в Коммунарке (Новая Москва), рядом с будущей станцией метро «Новомосковская». Это девятнадцать 9-16-этажных монолитных корпусов с подземными и наземными паркингами, а также школа, три детских сада, поликлиника, SPA-центр.

Еще один масштабный проект компании в Коммунарке — «Москва А101», со школами, детскими садами, поликлиникой, ТРЦ и монолитно-кирпичными дома высотой 8-16 этажей. Район уже практически сложился, много корпусов в проекте уже сдано и заселено.

В Подмосковье по льготной ипотеке можно приобрести практически любую квартиру, считает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). Выбор квартир с заданным бюджетом представлен в более чем 800 корпусах. Например, двухкомнатная квартира в уже построенном и сданном ЖК бизнес-класса «Маяк» на берегу канала им. Москвы стоит 11 млн руб., ее площадь — от 82,4 кв. м.

В Красногорском районе в 1,8 км от станции метро «Пятницкое шоссе» компания Rose Group возводит третью очередь жилого комплекса комфорткласса Микрогород «В лесу». Часть комплекса заселена. Есть свой детский сад и школа.

Покупатели также могут присмотреть варианты в малоэтажных малоквартирных домах. Например, в четырехэтажных домах ЖК «Катуар» (Мытищинский район) можно оформить ипотеку с господдержкой в одном из 15 банков-партнеров проекта. Или — в 3-4 этажных монолитных корпусах ЖК «Май город-курорт» (9 км по Каширскому шоссе, недалеко от Видного). Готовые квартиры продаются в жилом комплексе «Новое Бисерово 2» вблизи Старой Купавны в построенных монолитных кирпичных домах.

Также есть смысл познакомиться с предложениями таунхаусов, правда не всех. Таунхаус может иметь статус индивидуального дома – такой, увы, по льготной ипотеке не продадут. А если «приобретаемый объект недвижимости в доме блокированной застройки имеет статус квартиры, то покупатель сможет воспользоваться программой ипотеки с господдержкой. В этом случае при сделке обычно заключается два договора – один на квартиру, а второй – на земельный участок, который приобретается за наличные», — комментирует Надежда Коркка («Метриум»).

В частности, в поселке «Александрия Таун» можно приобрести таунхаусы с земельным участком (цена дома от 5,3 млн руб.). «Проект аккредитован по программе господдержки такими банками, как ВТБ, Сбербанк, «Абсолют-Банк», «Альфа-Банк» и др. Наиболее низкие ставки (от 5,99%) предлагают Металлинвестбанк и «Альфа-Банк», — говорит Ирина Доброхотова.

Кто в немилости у банков

Нередко граждане, желающие получить ипотеку под льготный государственный процент, жалуются на отказы со стороны банков. Как поясняют наши комментаторы, во время самоизоляции банки решительно отсекали сомнительных с их точки зрения кандидатов. «Отказ по ипотеке автоматически получали работники сферы услуг (индустрии развлечений, туризма, логистики и перевозок, фитнеса и т. д.). Сложнее получить ипотеку было и владельцам бизнеса: некоторые банки вообще отказались принимать заявки от таких клиентов, другие же подняли для них ставку и первоначальный взнос», — вспоминает Надежда Коркка («Метриум»).

Однако сегодня ситуация изменилась. Как утверждают эксперты, банки стали более доброжелательными – они рассматривают заявки и собственников бизнеса, и работников сферы услуг.

Господдержка со скидками от застройщика

Покупатель квартиры по программе ипотеки с господдержкой может рассчитывать на дополнительные бонусы от застройщика. Наиболее актуальное сегодня – это дополнительное субсидирование ставки застройщиком, в среднем до 0,1-0,5% годовых. Такую акцию можно сравнить со среднерыночной скидкой (см. «Ипотека под 0,5% — звучит эффектно, стоит дешево»).

«По сути, застройщики берут проценты на себя на определенный период – чаще всего до конца года, на полгода или на год. По истечении этого срока действует ставка в размере 6,5%. В частности, такие программы предложили MR Group, УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»), группа «Самолет», ГК «Инград», ГК ФСК», — комментирует Надежда Коркка («Метриум»).

Например, ГК ПИК предложила полностью освободить заемщика от уплаты процентов на первые 12 месяцев ипотеки; ГК «А101» и Россельхозбанк запустили ипотеку со ставкой от 3,1% (но на 5 лет); ГК ФСК и «Альфа-Банк» разработали программу со ставкой 0,01% до конца года, дополняет Ирина Доброхотова.

Читайте также  Минстрой опасается резкого подорожания ипотеки?

И как подчеркивают в пресс-службе группы «Эталон», при использовании субсидированной ставки застройщик, как правило, отменяет стандартные скидки на квартиры. В самом «Эталоне» действует совместная со Сбербанком программа дополнительного субсидирования со ставкой по ипотеке от 1,2% годовых, при этом базовые скидки на приобретаемые объекты сохраняются. Проекты группы «Эталон» — «Изумрудные холмы» в Красногорске, «Летний сад» в Дмитровском районе Москвы, Nagatino i-Land в Даниловском районе.

Подробностями программы субсидирования, разработанной совместно с Совкомбанком, делится Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development. В ЖК «Румянцево-Парк» льготный период кредитования со ставкой 0,01% действует в течение 12 месяцев, а кредитный договор должен быть заключен не позднее 30 сентября. От заемщика требуется оплачивать платеж в размере 0,01% ежемесячно + страхование жизни. После льготного периода ставка составит 6,49%. Программа распространяется на все квартиры в комплексе. Ключи от первого корпуса (всего их три) будут переданы жителям уже в этом году.

О дополнительной скидке к процентной ставке от Сбербанка на первые два года, действующей при покупке квартир и студий в микрорайоне Красногорский, сообщает Ирина Туманова («НДВ-Супермаркет недвижимости»). При электронной регистрации договора минимальная ставка на первые два года составит 2,6%, далее 5 лет — по ставке 6,1%.

«После запуска льготной ипотеки мы решили подстегнуть активность покупателей и дополнительно субсидировали ставку до 0,5% годовых до конца 2020 года при оформлении ипотеки в ВТБ», — говорит Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). Так, при покупке готовой однокомнатной квартиры за 6,38 млн рублей и первом взносе в размере 20% (1,28 млн рублей) размер ежемесячного платежа составит 22,3 тыс. рублей вместо 37 тыс. рублей до конца 2020 года. Комплекс «Мир Митино» строится в пешей доступности от метро «Пятницкое шоссе» в формате мини-города. Жилой комплекс включает семь панельных высотой от 11 до 25 этажей и пять 24-этажных монолитных домов, пять детских садов, две школы, поликлинику. Пять корпусов введены в эксплуатацию и заселены.

Резюме

Нынешние условия – самые мягкие за всю 22-летнюю историю российской ипотеки. Сегодня сложно сказать, будет ли программа ипотеки с господдержкой продлена после 1 ноября. Поскольку ей отведена роль антикризисного «спасательного круга» для строителей, продолжительной она быть не может. Хотя недавно министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев заявил, что по этому поводу в правительстве идет дискуссия и решение о продлении (не продлении) или переформатировании программы будет принято после того, как подведут ее итоги. Видимо, все будет зависеть от того, как много людей ею воспользуются.

Все упомянутые проекты в продаже (декабрь 2021)ТаблицаКарта

Проект Расположение ГК Цена за квартиру
Nagatino i-Land Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк 4 кв. 2024 г. от 18 277 742 руб.
iLove Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская 4 кв. 2024 г. от 15 714 420 руб.
Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка 2 кв. 2022 г. от 6 370 407 руб.
Летний сад Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 2 кв. 2021 г.
Маяк Химкинский район, г. Химки 2 кв. 2019 г. от 11 667 780 руб.
FoRest Москва, Западный округ, район Ново-Переделкино 4 кв. 2021 г. от 9 937 648 руб.
Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский 2 кв. 2020 — 2 кв. 2023 г. от 8 895 600 руб.
Мир Митино Москва, Северо-Западный округ, район Митино, м. Пятницкое шоссе 3 кв. 2020 г. от 4 900 000 руб.
Изумрудные Холмы Красногорский район, г. Красногорск 4 кв. 2021 г. от 6 050 000 руб.
Фестиваль Парк Москва, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал 4 кв. 2023 г. от 8 554 751 руб.
Май город-курорт Ленинский район Сдан от 9 887 270 руб.
СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1 кв. 2024 г. от 11 312 790 руб.
Сердце столицы Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха 3 кв. 2024 г. от 11 492 568 руб.
Ривер Парк Москва, Южный округ, район Нагатинский Затон, м. Коломенская 4 кв. 2020 г. от 13 617 000 руб.
Катуар Мытищинский район от 4 760 980 руб.
Новое Бисерово 2 Ногинский район Сдан от 1 674 000 руб.
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский 1 кв. 2021 г. от 18 246 800 руб.

Источник данных: База недвижимости IRN.RU Показать все