Ипотека с плавающей ставкой не выгодна ни заемщикам, ни властям – только самим банкам

Плавающая ставка по ипотеке выгодна банкам – таким образом они перекладывают свои риски на заемщиков. Но зачем это заемщикам и властям, которым – хотят они того или нет – придется вмешаться в конфликт между банкирами и их клиентами? А он непременно возникнет, когда заемщики внезапно обнаружат, что платежи по кредиту выросли в два раза. Банки – профессиональные участники рынка, и именно они должны нести риски, связанные с колебанием макроэкономических показателей, а отнюдь не обыватели, которые имеют право не разбираться в экономике. Так что политика ЦБ, направленная на ограничение выдачи ипотеки с плавающими ставками, совершенно разумна и уместна, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

В настоящее время банки могут предлагать кредиты с плавающими процентными ставками без ограничений – в законодательстве этот вопрос никак не оговорен. Однако в начале марта президент России Владимир Путин поручил правительству и ЦБ до 15 июля обеспечить принятие закона, регулирующего порядок изменения плавающих ставок и сроков по кредитам населению, включая ипотеку. Буквально через сутки после обращения президента к этой теме Центробанк представил доклад «О регулировании рисков, связанных с возможным распространением плавающих процентных ставок в ипотечном кредитовании». Авторы доклада отмечают, что широкое распространение ипотеки с плавающими ставками может привести к чрезмерному росту долговой нагрузки россиян, что чревато рисками для экономики.

«В ситуации широкого распространения ипотечных кредитов с плавающими ставками повышение ставок могло бы привести к чрезмерному росту долговой нагрузки значительной части заемщиков и их неплатежеспособности. Это несло бы серьезные социальные и макроэкономические риски, так как долговые проблемы граждан неизбежно привели бы к спаду потребления, кризису на рынке недвижимости, потере жилья», — говорится в докладе.

ЦБ предлагает шесть вариантов регулирования ипотеки с плавающей ставкой, включая полный ее запрет, ограничение доли таких ссуд на рынке, круга потенциальных заемщиков или величины изменения ставки.

Читайте также  Недвижимость за криптовалюты: будущее туманно

Наиболее разумным был бы полный запрет на выдачу физлицам ипотеки с плавающий ставкой, полагает Олег Репченко. Сторонники плавающих ставок обычно упирают на то, что такие кредиты дешевле, а значит, и более доступны для граждан. Когда экономика относительно стабильна, это действительно так — разница между фиксированной и плавающей ставкой составляет примерно 1-1,5 п.п. Однако есть один, очень существенный нюанс: ипотека берется на 15-30 лет, а за такой срок непременно случится какой-нибудь кризис, а с ним и резкий рост платежей по ипотеке с нефиксированной ставкой. Причем как раз в кризис люди теряют работу, в результате получается «идеальный шторм», когда и дохода нет, и банку надо платить значительно больше, чем вчера…

Да, ставки по фиксированной ипотеке не снижаются автоматически в периоды падения кредитных ставок в экономике. И никто не застрахован от того, что привлекательная в настоящий момент ставка через несколько лет будет казаться слишком высокой. Например, в 2015 г. ипотека под 12% годовых считалась льготной, а сейчас средняя ставка по несубсидируемым кредитам (на покупку вторичного жилья) опустилась до 8%, по данным «Дом.рф». Но для таких ситуаций предусмотрены программы рефинансирования – они есть практически в каждом банке. Причем если раньше перекредитоваться под более низкий процент и зафиксировать его на весь срок кредита можно было только в другом банке, что было достаточно затратно в плане времени и денег (на оценку залога и т.п.), то с прошлого года многие банки запустили программы рефинансирования для своих собственных клиентов.

Некоторые эксперты считают, что главное – заставить банки лучше разъяснять заемщикам риски, и тогда никаких ограничений не понадобится. Но эта идея утопична. Большинство думает только о том, что происходит здесь и сейчас, и живет «на авось». К примеру, даже несмотря на проблемы валютных ипотечников после кризиса 2008 г., в период 2010-2013 гг., когда рубль укреплялся, немало людей снова набрали валютных кредитов, так как ставки по ним были ниже, чем по рублевым. И схлопотали новые «вилы» в 2014 г. Так что радикальный запрет ипотеки с плавающими ставками – единственный способ избежать серьезных проблем в будущем.

Читайте также  Минстрой опасается резкого подорожания ипотеки?

Новостройки со сниженной ставкой по ипотекеТаблицаКарта

Проект Расположение ГК Цена за квартиру Мин ставка, %
Shome Москва, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская 3 кв. 2021 г. от 15 666 250 руб. от 4.5%
Крылья Москва, Западный округ, район Раменки, м. Мичуринский проспект 4 кв. 2021 г. от 20 527 159 руб. от 4.3%
Летний сад Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 2 кв. 2021 г. от 4.3%
Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха 3 кв. 2026 г. от 18 257 342 руб. от 5%
Зорге 9 Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Полежаевская 2 кв. 2022 г. от 10 533 700 руб. от 4%
Район «Испанские кварталы» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское 4 кв. 2022 г. от 6 129 980 руб. от 2.2%
Эко Видное 2.0 Ленинский район 4 кв. 2021 г. от 4 565 182 руб. от 2.5%
Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка 2 кв. 2022 г. от 6 370 407 руб. от 2.2%
Район «Белые ночи» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка 1 кв. 2023 г. от 6 553 240 руб. от 2.2%
Discovery PARK Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Ховрино от 26 664 876 руб. от 4.2%
Цветочные поляны Новая Москва, Новомосковский округ, пос. Филимонковское 4 кв. 2022 г. от 4 903 198 руб. от 5%
iLove Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская 4 кв. 2024 г. от 15 714 420 руб. от 1.3%
Level Стрешнево Москва, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская 1 кв. 2022 г. от 9 561 340 руб. от 1.7%
Nagatino i-Land Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк 4 кв. 2024 г. от 18 277 742 руб. от 4.3%
Прокшино Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино 1 кв. 2023 г. от 6 097 484 руб. от 2.2%
Hide Москва, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская 1 кв. 2023 г. от 20 315 350 руб. от 2.5%
Level Причальный Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха 4 кв. 2023 г. от 10 345 236 руб. от 1.8%
Жилой квартал «Шагал» Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК 2 кв. 2024 г. от 10 890 774 руб. от 0.5%
AFI Tower Москва, Северо-Восточный округ, район Свиблово, м. Ботанический сад 4 кв. 2023 г. от 8 355 900 руб. от 4.5%
AFI Park Воронцовский Москва, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Калужская от 10 616 420 руб. от 4.39%
MOD Москва, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща 4 кв. 2024 г. от 12 526 635 руб. от 2.5%
Дом «Достижение» Москва, Северо-Восточный округ, район Марфино 2 кв. 2023 г. от 11 930 000 руб. от 6.5%
Южные сады Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея 2 кв. 2024 г. от 5 883 579 руб. от 3.6%
Voxhall Москва, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая 2 кв. 2025 г. от 19 801 957 руб. от 4.3%
Читайте также  Новостройки Москвы в ноябре-декабре 2020 года: спрос пошел вниз на фоне перегретых цен

Источник данных: База недвижимости IRN.RU Показать все